Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Ни один человек не защищен от потери постоянного заработка, внезапного недуга или семейного пополнения. В жизни происходят события, наполненные как радостью, так и грустью, и даже приобретенная по ипотечному договору желанная квартира может стать невостребованной.

При изменении жизненной ситуации заемщика, банк будет заинтересован в оказании ему поддержки, под которой подразумевается и помощь в продаже жилья. Кредитная организация заинтересована в погашении ипотечного кредита и неимении просрочек по платежам. В случае, если заемщик по разным причинам не может больше оплачивать ежемесячные платежи и согласен на продажу жилья для того, чтобы погасить долг, то банк изымает имущество для дальнейшей реализации. В законе об ипотеке регламентирован порядок экспроприации имущества.

При соглашении заемщика на отчуждение имущества банком, залогодатель вправе сам найти покупателя на квартиру или на её обмен. При этом возможны два варианта последствий. Если происходит обмен, то заемщик передает в залог банку новую квартиру. В случае сделки купли-продажи вырученными от реализации квартиры денежными средствами погашается долг перед банком. Если же новый покупатель ипотечной квартиры намерен приобрести ее за счет кредитных средств, то в таком случае долговые обязательства по ипотеке возлагаются уже на него.

Чтобы продать заложенное имущество, необходимо в первую очередь получить согласие у залогодателя. Если банк одобрил решение, следует выбрать способ реализации. Существует два таких способа, которые отличаются друг от друга условиями и временем снятия залога с квартиры.

В первом случае банк сначала одобряет смену собственника и только потом сбрасывает обременение. Приобретатель квартиры размещает денежные средства в двух ячейках в депозитарии. В одной ячейке – сумма, равная оставшейся задолженности банку, во второй – остаточная сумма. Все операции проводятся под контролем сотрудников банка. Когда права нового собственника зарегистрированы, представитель банка забирает деньги из ячейки, денежные средства в которой предназначены для погашения кредитной задолженности. Деньги второй ячейки забирает продавец заложенного имущества. Если сделка не состоялась ввиду каких-либо причин, деньги из обоих ячеек забирает приобретатель.

Во втором случае заемщик обязан внести сумму оставшейся задолженности и проценты по кредиту. После этого банк снимает обременение с квартиры. Для этого продавец может заключить досрочный договор купли-продажи с покупателем. Покупатель в свою очередь передает сумму денежных средств, необходимых для погашения задолженности. Эту сумму заемщик размещает на своем счете. И только тогда снимается обременение с недвижимости и регистрируется договор купли-продажи. Это возможно сделать одновременно в один день.